Pierwszy Kredyt Hipoteczny – 10 Rzeczy Które Powinieneś Wiedzieć

Pierwszy Kredyt Hipoteczny – 10 Rzeczy Które Powinieneś Wiedzieć

Pierwszy Kredyt Hipoteczny – 10 Rzeczy Które Powinieneś Wiedzieć

Pamiętam, jak dobre kilka lat temu wspólnie z Asią stanęliśmy przed trudnym zadaniem, którym okazał się nasz pierwszy kredyt hipoteczny. Było to dla nas nie lada wyzwanie związane z ogromnym stresem.
W międzyczasie stałem się Ekspertem finansowym kredytów hipotecznych, których udzieliłem na kwotę powyżej 25 000 000 zł (nieskromnie powiem, że to całkiem sporo 🙂 ). Kredyty hipoteczne procesowałem praktycznie w każdym banku, na wszystkie możliwe sposoby i chyba we wszystkich możliwych wariantach. YouTube’er, Ksiądz oraz Polityk to chyba najciekawsze przypadki.
O to kilka rzeczy, które moim zdaniem powinieneś wiedzieć, biorąc kredyt hipoteczny.

Pierwszy Kredyt Hipoteczny – 10 Rzeczy Które Powinieneś Wiedzieć:

1. Porównuj!

Jeżeli chcesz wziąć kredyt samodzielnie bez udziału pośrednika finansowego, to przejdź się po wszystkich bankach! Aktualnie jest ich 15.
Poproś o przykładową symulację i porównaj całkowity koszt kredytu.
Nawet jeżeli uważasz, że w „Twoim banku” oferta jest na pewno dobra, to dla spokoju sumienia przejdź się i zapytaj w innych bankach – możesz się miło zaskoczyć. 🙂

2. Całkowity koszt kredytu

W mojej ocenie jest to jedyny miarodajny wskaźnik, dzięki któremu będziesz w stanie sam porównać ze sobą oferty kredytu hipotecznego. Jak sama nazwa wskazuje, znajdują się tam wszystkie wymagane koszty związane z kredytem hipotecznym m.in. prowizja, wymagane ubezpieczenie, odsetki oraz koszty związane z tzw. Cross-sell’em.

3. Cross-sell

Po polsku sprzedaż wiązana. 🙂 Nierzadko bank będzie proponował oprócz samego kredytu hipotecznego produkty dodatkowe. Najczęściej są to: ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, karta kredytowa, rachunek itp. Często, aby zachęcić klienta do skorzystania z oferty z cross-sell’em bank zaproponuje niższe oprocentowanie lub zmniejszenie prowizji.
Czy cross-sell się opłaca? To zależy (patrz Całkowity koszt kredytu)  

4. Zdolność kredytowa

Pod tym „magicznym” stwierdzeniem znajduje się ilość pieniędzy, na którą możesz się zapożyczyć w banku w danym okresie.
Czy w każdym banku będziesz mieć taką samą zdolność kredytową? Zdecydowanie nie!
Praktycznie każdy bank liczy ją „po swojemu” – różnice mogą sięgać dziesiątków tysięcy złotych.

5. Okres kredytowania

Poza kwotą kredytu ma on praktycznie największy czynnik na całkowity koszt kredytu
Co do zasady: im krótszy okres tym mniejsze koszty, ale większa rata przez co mniejsza zdolność kredytowa. 
Aktualnie maksymalny okres kredytowania w zależności od banku nie przekracza 35 lat. 
Ze swojej strony polecam okres krótszy tj. ok. 20-25 lat z racji obniżenia kosztów – matematyki nie oszukasz. 🙂

Kredyt hipoteczny + odrobina wiedzy = spore oszczędności!

6. Wkład własny

Aktualnie, minimalny wkład własny wynosi 10%. Co to znaczy?  Jest to udział procentowy w całej inwestycji. 
Jeżeli kupujesz nieruchomość za 300 000 zł, to bank będzie wymagać od Ciebie minimum 30 000 zł wkładu własnego, przez co maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 270 000 zł – to tak w skrócie 🙂 (ważna jest też wartość z wyceny, ale o tym innym razem ).
Mniej więcej połowa banków będzie wymagać od Ciebie minimum 20% wkładu własnego. Dlaczego? Ze względu na ryzyko oraz koszty.
Zasada jest dość prosta – im większy udział własny, tym oferta kredytowa powinna być tańsza (niższa marża, prowizja, itp.). 
Oczywiście, każdy bank ustala swoje oferty indywidualnie, dlatego należy je porównywać ze sobą. 

7. Wcześniejsza spłata

Kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej w każdym momencie.
Jeżeli od wzięcia kredytu minęły już 3 lata, to bank nie naliczy za tą operację żadnej prowizji (niektóre banki pozwalają na darmową wcześniejszą spłatę już od pierwszego dnia J ). Czy wcześniejsza spłata się opłaca? Zdecydowanie tak, ponieważ spłacasz wtedy wyłącznie kapitał, a nie odsetki! 

8. Formularz Informacyjny

Każdy bank, w którym złożysz wniosek lub zapytanie ma obowiązek wydać Ci tzw. Formularz Informacyjny. Niezależnie, czy złożysz go samodzielnie, czy też przy pomocy pośrednika. Czasem otrzymujesz go od razu a czasem po tzw. decyzji wstępnej. 
Co znajduje się w Formularzu Informacyjnym? 
Pakiet najważniejszych informacji o banku, o kredycie oraz o pośredniku kredytu hipotecznego (między innymi kwota jego prowizji 🙂 ).
Radzę go dokładnie przeczytać, ponieważ to na jego podstawie zostaną ustalone warunki kredytu hipotecznego. Formularz Informacyjny gwarantuje Ci, że jeżeli złożysz pełen wniosek w ciągu jego ważności (14 dni), to warunki pozostaną bez zmian, nawet gdyby bank w międzyczasie zmienił ofertę (oferty zmieniają się dość dynamicznie).

9. Pośrednik

Za jego pośrednictwem możesz złożyć wniosek do banku. 
Dobry pośrednik współpracuje praktycznie ze wszystkimi bankami oferującymi kredyt hipoteczny – powinieneś zawsze otrzymać od niego informację z listą banków oraz instytucji z którymi współpracuje (jeżeli jej nie otrzymałeś to warto o nią poprosić!). 
Powinien przygotować dla Ciebie symulacje, wybadać potrzeby, ale nigdy nie narzucać swojego wyboru – pamiętaj: To Ty decydujesz w którym banku oraz którą ofertę wybierzesz – nie pośrednik!

10. Prowizja pośrednika

Temat trochę tabu – moim zdaniem niesłusznie…
Pośrednik otrzymuję prowizję bezpośrednio od banku, a nie od klienta – proste. 🙂
Jeżeli w którymś momencie pośrednik zacznie od Ciebie wymagać jakiejkolwiek zapłaty za swoje usługi to należy zmienić pośrednika. 
Ile pośrednik zarabia na Twoim kredycie? – patrz Formularz Informacyjny. 🙂
Czy bank „przerzuca” koszt prowizji na klienta? Zdecydowanie nie!
Oferta pośrednika nie powinna być droższa jakbyś sam przyszedł do oddziału banku (chyba, że znasz prezesa)  – bank po prostu dzieli się swoim zarobkiem (a zarabia sporo…).

Podsumowanie

Gratuluje, właśnie stałeś się świadomym kredytobiorcą! 🙂
Mam szczerą nadzieję, że ten artykuł rozjaśnił Ci choć trochę kredyt hipoteczny oraz ułatwi Ci uzyskanie najlepszej oferty. Gdybyś miał jakiekolwiek pytania – jestem do dyspozycji 🙂

– Filip.